معاملات ملکی همیشه از حساسترین و پرریسکترین معاملات در زندگی افراد به شمار میآیند. بسیاری از خریداران با امید به خانهدار شدن یا سرمایهگذاری مطمئن، وارد معامله میشوند اما در عمل با مشکلاتی روبهرو میگردند که گاهی آینده مالی و آرامش خانوادگی آنها را تحت تأثیر قرار میدهد. یکی از این مشکلات، تخلف یا بدعهدی فروشنده است که خریدار را ناچار به پیگیری قانونی میکند. آشنایی با نحوه شکایت از فروشنده ملک به شما کمک میکند بدانید در چه شرایطی میتوان اقدام حقوقی کرد، چه مدارکی لازم دارید و چه مراحلی باید طی شود تا حقوقتان حفظ گردد.
شکایت از فروشنده ملک چیست و چه زمانی مطرح میشود؟
شکایت از فروشنده ملک به معنای رجوع به مراجع قضایی برای پیگیری حقوقی یا کیفری علیه فروشندهای است که تعهدات قراردادی خود را انجام نداده یا مرتکب تخلف شده است. این شکایت زمانی مطرح میشود که حقوق خریدار به صورت جدی نقض شده باشد، مثل فروش یک ملک به چند نفر، کتمان عیوب مهم، یا خودداری از حضور در دفترخانه. در چنین شرایطی، خریدار ناچار است از طریق دادگاه یا دادسرا اقدام کند.
باید توجه داشت که همه اختلافات به معنای جرم نیستند. گاهی اختلاف صرفاً جنبه حقوقی دارد، مثل زمانی که فروشنده در تاریخ مقرر به دفترخانه نمیرود. اما اگر فروشنده با سوءنیت و تقلب اقدام به فروش مال غیر یا استفاده از مدارک جعلی کرده باشد، موضوع جنبه کیفری پیدا میکند و امکان صدور حکم مجازات نیز وجود دارد.
دلایل رایج شکایت از فروشنده ملک
برای درک بهتر نحوه شکایت از فروشنده ملک لازم است بدانیم خریداران معمولاً به چه دلایلی از فروشنده طرح دعوی میکنند. مهمترین دلایل عبارتند از:
۱. فروش مال غیر
یکی از شایعترین موارد، فروشندهای است که ملکی را میفروشد که در واقع مالک آن نیست. این کار مصداق بارز کلاهبرداری است و باید از طریق دادسرا پیگیری شود.
۲. خودداری از تحویل ملک
گاهی فروشنده بعد از دریافت مبلغ معامله، از تحویل ملک یا تخلیه آن امتناع میکند. در این حالت خریدار میتواند دادخواست «الزام به تحویل ملک» مطرح کند.
۳. پنهان کردن عیوب حقوقی یا فنی
برخی فروشندگان مشکلاتی مثل بدهی به شهرداری، رهن بودن ملک یا توقیف قضایی آن را پنهان میکنند. این موارد باعث فریب در معامله میشود و خریدار حق دارد فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت کند.
۴. عدم حضور در دفترخانه
اگر فروشنده با وجود تعهد در مبایعهنامه، در زمان مقرر برای انتقال سند رسمی حاضر نشود، خریدار میتواند دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» ارائه دهد.
۵. فروش یک ملک به چند نفر
این تخلف به نام «فروش معارض» یا «فروش مال غیر» شناخته میشود. در این وضعیت، چند نفر مدعی خرید یک ملک میشوند و رسیدگی قضایی پیچیده خواهد بود.
۶. فریب در قیمت یا متراژ
گاهی فروشنده با اعلام متراژ نادرست یا ارزش غیرواقعی، خریدار را فریب میدهد. این عمل نوعی «تدلیس» است و قابل شکایت خواهد بود.
مراحل شکایت از فروشنده ملک
برای اینکه شکایت شما نتیجهبخش باشد باید مراحل قانونی را بهدرستی طی کنید. روند کلی پیگیری شامل موارد زیر است:
- جمعآوری مدارک و اسناد: مبایعهنامه، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه، شهادت شهود و هر مدرکی که تخلف فروشنده را اثبات کند.
- تعیین نوع شکایت: اگر موضوع جنبه حقوقی دارد (مثل الزام به تنظیم سند)، باید در دادگاه حقوقی پیگیری شود. اگر موضوع جنبه کیفری دارد (مثل کلاهبرداری)، باید از دادسرا اقدام کنید.
- ثبت دادخواست یا شکوائیه: دادخواست حقوقی یا شکایت کیفری از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مرجع صالح ارجاع میشود.
- بررسی توسط دادگاه یا دادسرا: ممکن است قاضی پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد تا موضوع دقیقاً بررسی شود
- صدور حکم: در نهایت دادگاه میتواند حکم به الزام به تنظیم سند، تحویل ملک، فسخ قرارداد، مطالبه خسارت یا حتی حبس و جزای نقدی برای فروشنده بدهد.
- اجرای حکم: پس از قطعی شدن رای، واحد اجرای احکام آن را عملی میکند.
شکایت از فروشنده بابت فروش ملک مشاع
در مواردی که ملکی چند مالک دارد، به آن «ملک مشاع» میگویند. اگر یکی از مالکان سهمی بیش از حق خود بفروشد یا کل ملک را بدون اجازه سایر شرکا منتقل کند، معامله باطل است و سایر شرکا میتوانند شکایت کنند. در این حالت، دادگاه حقوقی مرجع رسیدگی است و خریدار نیز میتواند برای ابطال معامله یا رفع تصرف عدوانی اقدام نماید.
شکایت از فروشنده بابت فسخ معامله
گاهی خریدار یا فروشنده به دلایلی خواهان برهم زدن معامله هستند. اگر طرف مقابل حاضر به فسخ نشود، فرد متضرر میتواند با مراجعه به دادگاه، دادخواست «فسخ قرارداد» و در صورت لزوم «مطالبه خسارت» را مطرح کند.
شکایت از فروشنده کلاهبردار
در شرایطی که فروشنده با فریب، قولهای دروغین یا ارائه اسناد جعلی، خریدار را گمراه کند، شکایت کیفری تحت عنوان کلاهبرداری مطرح میشود. در این حالت، لازم است تمام مدارک از جمله قرارداد، رسید پرداخت و اسناد مالکیت واقعی ارائه شود.
شکایت از فروشنده ملک با قولنامه
بسیاری از معاملات بر اساس قولنامه عادی انجام میشوند. هرچند قولنامه سند رسمی نیست، اما در صورتی که دارای امضا و تعهد طرفین باشد، میتواند در دادگاه معتبر شناخته شود. بنابراین اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار میتواند با استناد به همان قولنامه دادخواست الزام به تنظیم سند یا تحویل ملک بدهد.
مدارک لازم برای شکایت از فروشنده ملک
برای موفقیت در شکایت، مدارک زیر اهمیت زیادی دارند
- مبایعهنامه یا قولنامه
- رسیدهای پرداخت وجه
- مکاتبات و پیامها
- اظهارنامه رسمی
- شهادت شهود در صورت وجود
- استعلام وضعیت ثبتی مل
داشتن این مدارک باعث میشود مسیر رسیدگی سریعتر پیش برود و احتمال صدور حکم به نفع خریدار بیشتر شود.
هزینههای احتمالی شکایت از فروشنده ملک
باید توجه داشت که طرح دعوی در دادگاه هزینههایی مثل هزینه دادرسی، حقالزحمه کارشناس و در برخی موارد هزینه وکالت به همراه دارد. البته پرداخت این هزینهها در مقایسه با حفظ سرمایه خریدار ناچیز است.
اهمیت مشاوره حقوقی در شکایت ملکی
پیچیدگیهای حقوقی و کیفری در دعاوی ملکی باعث میشود حضور یک وکیل ملکی مجرب ضروری باشد. وکیل با آگاهی از قوانین و رویههای قضایی، بهترین مسیر را برای شما انتخاب میکند و احتمال موفقیت را بالا میبرد.
نکات مهم در شکایت از فروشنده
- همیشه قبل از خرید، وضعیت ثبتی ملک را استعلام کنید.
- از امضای قولنامههای غیرشفاف و مبهم خودداری کنید.
- در معاملات سنگین، حتماً از وکالت بلاعزل ملک یا ضمانتهای معتبر استفاده کنید.
- در صورت مشاهده هرگونه تخلف، سریع اقدام کنید تا حقتان از بین نرود.
جمعبندی
با توجه به موارد گفته شده، روشن است که آشنایی با نحوه شکایت از فروشنده ملک برای هر خریدار ضروری است. فروش مال غیر، پنهانکردن عیوب، عدم تحویل یا تنظیم سند و حتی فروش یک ملک به چند نفر، همه مواردی هستند که قابلیت شکایت دارند. اگرچه پیگیری حقوقی ممکن است زمانبر باشد اما در بیشتر مواقع تنها راه برای حفظ سرمایه و جلوگیری از ضررهای بیشتر محسوب میشود. بنابراین توصیه میشود خریداران علاوه بر دقت در تنظیم قرارداد و جمعآوری مدارک، از مشاوره حقوقی بهره بگیرند تا بهترین نتیجه حاصل گردد.
